Huslån – vilka regler gäller?

procentHur mycket du behöver låna till ditt husköp beror på hur mycket du själv kan sätta in kontant.

Staten ser gärna att du sätter in 15% av köpeskillingen eller mer i kontantinsats, men någon absolut gräns för hur stor kontantinsats som behövs finns i praktiken inte.

Däremot har nya krav lyfts fram där att alla som har belånat över 50% av fastighetens värde ska amortera på sitt huslån.

Här ger vi en enkelt beskrivning. Kom ihåg att det inte är någon sanning. Det är något som kan ändras över tid och skifta beroende på vilken bank du använder – och också beroende på vilka politiker som styr Sverige. Även det ekonomiska läget påverkar krav på lån och kontantinsats.

Bottenlån
Bottenlån beviljas vanligen upp till 75 % av husets marknadsvärde, men nivån kan även vara högre i vissa områden. Detta avgörs från fall till fall. Bottenlånet innebär den bästa säkerheten i fastigheten för banken och räntan blir därför lägre och amorteringstiden längre än för ett topplån.

fritidshusFör ett bottenlån krävs att du begär en inteckning i fastigheten hos inskrivningsmyndigheten (närmaste tingsrätt) – om den tidigare ägaren inte redan gjort det. Mäklare och bank är väl insatta i hur detta sker. Pantbrevet används sedan som säkerhet av den som beviljar bottenlånet. Om du inte kan betala tillbaka lånet har långivaren rätt att sälja din bostad.

Köper du ett fritidshus kan kraven på kontantinsats ibland vara större.


Topplån
Behöver du låna mer än vad du kan få i bottenlån kan du komplettera med ett topplån. Ibland ges topplån med endast huset som säkerhet men ibland kan du också behöva ge en ytterligare säkerhet, exempelvis borgen. Ett topplån har högre ränta och kortare amorteringstid än ett bottenlån.

Bygglån
Ska du bygga nytt hus och behöver låna till detta kan du ansöka om ett speciellt bygglån. När huset sedan är klart görs bygglånet om till bottenlån och om det behövs eventuellt till topplån.

Villkor för att låna
För att kunna låna pengar krävs bland annat att du har en fast inkomst och att banken bedömer att du har god återbetalningsförmåga.

Innan du beviljas ett lån tar banken en kreditupplysning på dig (och din partner). Där framgår det hur mycket du tjänat under de senaste åren och om det finns några registrerade betalningsanmärkningar. Banken gör en kreditbedömning och bedömer då din förmåga att betala tillbaka lånet. Kreditbedömningen är viktig för båda parter eftersom den ger banken en bild av om det är rimligt att bevilja dig ett lån i denna storlek. Samtidigt skulle inte heller du vilja ta på dig ett alltför stort lån och orimligt stora kostnader för att köpa huset för du skulle då kunna hamna i en situation där du får svårigheter att klara dig ekonomiskt.

Rörlig eller bunden ränta?
När du lånar till ditt hus kan du välja mellan rörlig och bunden ränta. Den rörliga räntan följer den allmänna räntenivån och kan förändras från dag till dag. Historiskt har den rörliga räntan oftast legat lägre än den bundna – men väljer du rörlig ränta kan den i gengäld förändras snabbt om den allmänna räntenivån stiger. Du bör ha en viss marginal i din ekonomi om du väljer rörlig ränta. Har du ett lån med rörlig ränta kan du när som helst under lånetiden göra extra amorteringar eller lösa eller binda lånet utan extra kostnad vilket ger en flexibilitet och en frihet att förändra din lånebild.

Väljer du lån med bunden ränta är du bunden vid en viss räntesats under en bestämd period. Vanligast är bindningstider mellan 1 och 10 år. En fördel med bunden ränta är att du kan överblicka och planera din ekonomi, eftersom du vet exakt hur mycket du ska betala under hela bindningstiden.

Att lösa ett lån med bunden ränta i förtid, exempelvis när du ska sälja ditt hus, innebär att du få betala en så kallad ränteskillnadsersättning. (Denna kommer eventuellt att framöver tas bort vid försäljning av fastighet) Ränteskillnadsersättning ska i princip täcka de extrakostnader banken har för att lånet sägs upp i förtid. Reglerna för hur räntekostnadsersättning beräknas anges i samband med att du tecknar lånet och regleras i Konsumentkreditlagen och Finanspektionens allmänna råd. Ränteskillnadsersättningen är, precis som vanlig låneränta, avdragsgill i deklarationen.

Många väljer i dag att dela upp sina bolån i flera olika delar. En del av lånet kan då ha rörlig ränta, medan resterande delar kan bindas med olika löptider. Därmed minskas risken för stora och snabba ränteförändringar.

Avdragsmöjligheter
Räntorna på dina bostadslån är avdragsgilla i deklarationen. Hur avdrag sker varierar över tid. Titta gärna på Skatteverkets hemsida för att få aktuella uppgifter.

Betalar du tomträttsavgäld till kommunen så är den normalt också avdragsgill i deklarationen under inkomstslaget kapital.