Undersökningsplikt och upplysningsplikt

Undersökningsplikten styrs av Jordabalken, kap 4, 19 § i Sveriges Rikes Lag.

Så här står det i Jordabalken, 4 kap 19§:

”Som fel får inte åberopas en avvikelse som köparen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som borde varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten för jämförliga fastigheter samt omständigheter vid köpet.”

undersökningspliktDu köper ett hus i det skick det är den dag du skriver kontrakt. Det står tydligt och klart i Jordabalken att den som säljer huset till dig inte är ansvarig för sådana fel som du hade kunnat upptäcka vid en undersökning. Lagen läg­ger ett stort ansvar på dig som köpare. Du måste kontrollera både själva huset och till exempel elinstal­lationer och skorsten. Så förutom en vanlig besiktningsman bör en behörig elinstallatör och en skorstensfejare på orten anlitas för att kontrollera detta. En behörig elinstallatör hittar du på Elektriska installatörsorganisationen Eios, webbplats: Eio/sök elinstallatör. Besiktning skall alltid ge dig ett skriftligt besikningsprotokoll där ev fel och brister påtalas. Fråga om alla punkter som tas upp i besiktningsprotokollet och be besiktningsmannen att göra en riskanalys av de olika momenten och förslag till vad som kan göras för att minska risken för skador. Tänk på att kontrollera att besiktningsmannen har en giltig ansvarsförsäkring. Då har du möjlighet att få ersättning om besiktningsmannen skulle ha missat viktiga dolda fel i fastigheten.



Hur omfattande undersökningsplikten egentligen är bestäms av husets skick och omständighe­terna vid köpet. Observera att köparen måste undersöka huset även om det uppges vara ”varudeklarerat”, ”konditionstes­tat” eller liknande. Undersökningsplikten är mer omfattande för äldre hus.

Egentligen har inte säljaren något ansvar för husets skick, mer än att berätta om de fel som han eller hon känner till och som är svåra för dig som köpare att upptäcka, så kallad upplysningsskyldighet.

Det ligger i säljarens intresse att berätta för dig som köpare om alla fel eller misstänkta fel som säljaren känner till. Har han eller hon berättat om felen kan du aldrig säga att de var dolda, och kan heller inte få någon eventuell ersättning. Säljaren kan alltså bara bli skadeståndsskyldig om han eller hon känt till ett fel och inte berättat om det, med flit försökt att dölja felet, ljugit eller på annat sätt varit ohederlig.

Det kan vara värt att anlita flera besiktningsmän som är specialister inom sina respektive områden så att du säkert vet vad du köper. Din undersökningsplikt är som sagt långtgående. Därför är det för din egen skull viktigt att göra en så noggrann kontroll som möjligt.